До марта 2022 года любой желающий мог свободно купить и продать недвижимость в России.Да, были ограничения. Но совсем небольшие. И, по большому счету, никому не мешали распоряжаться своей недвижимостью.

Но в марте 2022 года ситуация резко изменилась. На граждан иностранных государств, совершающих сделки с недвижимостью, были наложены ограничения. Продажа недвижимости, по сути, оказалась под запретом.1 марта 2022, Указом Президента РФ № 81, в российском законодательстве была введена новая категория лиц, в отношении которой стали действовать ограничения на сделки с недвижимостью.

Ограничения были введены для «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия».

.Под эту категорию попали физические лица, в отношении которых выполняется любое из перечисленных ниже условий:

  1. Наличие гражданства, места регистрации, места преимущественного ведения хозяйственной деятельности или места преимущественного извлечения прибыли от деятельности в «недружественном» государстве;
  2. Нахождение «под контролем» лиц, указанных в 1-м пункте, независимо от места регистрации и ведения деятельности.

Ограничения по сделкам с недвижимостью распространяются на граждан «недружественных» государств, не имеющих российского гражданства. Перечень «недружественных» государств был утвержден распоряжением Правительства РФ.

В этот перечень вошли:

Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, государства — члены Европейского союза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, Соединенные Штаты Америки, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария, Япония.

В состав Евросоюза, в свою очередь, входят:

Австрия, Бельгия, Болгария, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Румыния, Словакия, Словения, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швеция и Эстония.

Первоначально, Указом № 81 от 01.03.2022, Президент РФ запретил гражданам недружественных государств совершать любые сделки с недвижимостью, которые приводят к регистрации права собственности.

Но затем, Указом № 254 от 04.05.2022, разрешил следующие виды сделок:

  • приобретение  недружественных государств;
  • продажу недвижимости гражданами недружественных государств, при условии, что деньги за продаваемую недвижимость поступят на специальный счет «С»;
  • приобретение недвижимости гражданами недружественных государств в строящихся домах по договору долевого участия или по переуступке права требования.
  • регистрация прав собственности на недвижимость в построенных и введенных в эксплуатацию домах, в которых граждане недружественных государств приобрели недвижимость по договору долевого участия;

Что такое специальный счет «С»

Специальный счет типа «С» — это рублевый счет, который валютный нерезидент может открыть в российском уполномоченном банке. По сравнению с «обычным» счетом, в отношении использования денежных средств, находящихся на счете «С», действуют ограничения.

На сегодняшний день, списать денежные средства со счета «С» можно только в следующих целях:

  • уплата налогов, пошлин в бюджет РФ;
  • переводы на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
  • переводы на расчетные счета нерезидентов в валюте РФ, при наличии разрешения;
  • переводы на банковские счета типа «С»;
  • уплата комиссий уполномоченному банку, осуществляющему обслуживание по счету;

А вот, чтобы снять наличные денежные средства со счета типа «С» или перевести их на свой расчетный счет, необходимо получить специальное разрешение!

Порядок получения разрешения до сих пор не определен. В этом отношении, весь рынок ждет дальнейших указаний.

Сделки с гражданами недружественных государств с ВНЖ в РФ

Какими правилами должны руководствовать граждане недружественных государств с видом на жительство (ВНЖ) в России?

Покупка недвижимости — без ограничений.

А вот при продаже, они попадают в двусмысленное положение:

С одной стороны, нельзя продавать недвижимость без открытия специального счета «С». А с другой, открыть специальный счет «С» они не могут, т.к. являются налоговыми резидентами. Счет «С» может открыть только налоговый нерезидент.

То есть, порядок продажи недвижимости гражданами недружественных государств с ВНЖ фактически не определен.

Поэтому, на практике Росреестр, как регистрирует подобные сделки, так и отказывает в регистрации.

Как он это аргументирует?

Отказ, потому что продавец — гражданин недружественной страны.
А регистрация, потому что продавец — валютный резидент РФ.

То есть будет ли зарегистрирована конкретная сделка, зависит только о того, как именно будет трактовать ситуацию государственный регистратор…..