До марта 2022 года любой желающий мог свободно купить и продать недвижимость в России.Да, были ограничения. Но совсем небольшие. И, по большому счету, никому не мешали распоряжаться своей недвижимостью.
Но в марте 2022 года ситуация резко изменилась. На граждан иностранных государств, совершающих сделки с недвижимостью, были наложены ограничения. Продажа недвижимости, по сути, оказалась под запретом.1 марта 2022, Указом Президента РФ № 81, в российском законодательстве была введена новая категория лиц, в отношении которой стали действовать ограничения на сделки с недвижимостью.
Ограничения были введены для «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия».
.Под эту категорию попали физические лица, в отношении которых выполняется любое из перечисленных ниже условий:
- Наличие гражданства, места регистрации, места преимущественного ведения хозяйственной деятельности или места преимущественного извлечения прибыли от деятельности в «недружественном» государстве;
- Нахождение «под контролем» лиц, указанных в 1-м пункте, независимо от места регистрации и ведения деятельности.
Ограничения по сделкам с недвижимостью распространяются на граждан «недружественных» государств, не имеющих российского гражданства. Перечень «недружественных» государств был утвержден распоряжением Правительства РФ.
В этот перечень вошли:
Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, государства — члены Европейского союза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, Соединенные Штаты Америки, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария, Япония.
В состав Евросоюза, в свою очередь, входят:
Австрия, Бельгия, Болгария, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Румыния, Словакия, Словения, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швеция и Эстония.
Первоначально, Указом № 81 от 01.03.2022, Президент РФ запретил гражданам недружественных государств совершать любые сделки с недвижимостью, которые приводят к регистрации права собственности.
Но затем, Указом № 254 от 04.05.2022, разрешил следующие виды сделок:
- приобретение недружественных государств;
- продажу недвижимости гражданами недружественных государств, при условии, что деньги за продаваемую недвижимость поступят на специальный счет «С»;
- приобретение недвижимости гражданами недружественных государств в строящихся домах по договору долевого участия или по переуступке права требования.
- регистрация прав собственности на недвижимость в построенных и введенных в эксплуатацию домах, в которых граждане недружественных государств приобрели недвижимость по договору долевого участия;
Что такое специальный счет «С»
Специальный счет типа «С» — это рублевый счет, который валютный нерезидент может открыть в российском уполномоченном банке. По сравнению с «обычным» счетом, в отношении использования денежных средств, находящихся на счете «С», действуют ограничения.
На сегодняшний день, списать денежные средства со счета «С» можно только в следующих целях:
- уплата налогов, пошлин в бюджет РФ;
- переводы на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
- переводы на расчетные счета нерезидентов в валюте РФ, при наличии разрешения;
- переводы на банковские счета типа «С»;
- уплата комиссий уполномоченному банку, осуществляющему обслуживание по счету;
А вот, чтобы снять наличные денежные средства со счета типа «С» или перевести их на свой расчетный счет, необходимо получить специальное разрешение!
Порядок получения разрешения до сих пор не определен. В этом отношении, весь рынок ждет дальнейших указаний.
Сделки с гражданами недружественных государств с ВНЖ в РФ
Какими правилами должны руководствовать граждане недружественных государств с видом на жительство (ВНЖ) в России?
Покупка недвижимости — без ограничений.
А вот при продаже, они попадают в двусмысленное положение:
С одной стороны, нельзя продавать недвижимость без открытия специального счета «С». А с другой, открыть специальный счет «С» они не могут, т.к. являются налоговыми резидентами. Счет «С» может открыть только налоговый нерезидент.
То есть, порядок продажи недвижимости гражданами недружественных государств с ВНЖ фактически не определен.
Поэтому, на практике Росреестр, как регистрирует подобные сделки, так и отказывает в регистрации.
Как он это аргументирует?
Отказ, потому что продавец — гражданин недружественной страны.
А регистрация, потому что продавец — валютный резидент РФ.
То есть будет ли зарегистрирована конкретная сделка, зависит только о того, как именно будет трактовать ситуацию государственный регистратор…..